“น้ำ รพีภัทร” ฝันเป็นจริง ซื้อรถสปอร์ตเปิดประทุนสีแดง เห็นแล้วไม่ผิดหวัง

“น้ำ รพีภัทร” ฝันเป็นจริง ซื้อรถสปอร์ตเปิดประทุนสีแดง เห็นแล้วไม่ผิดหวัง

บอกเองเลยว่า มีความใฝ่ฝันที่วาดเอาไว้ตั้งแต่เด็กๆ สำหรับนักแสดงหนุ่ม น้ำ รพีภัทร ที่ได้หลงไหลกับธรรมชาติ เน้นการใช้ชีวิตเรียบง่ายอยู่กับครอบครัว เป็นเกษตรกรที่ จ.นครนายก
ล่าสุด น้ำ รพีภัทร ได้เผยคลิปวิดีโอ พร้อมเขียนแคปชั่นสั้นๆ ว่า “ฝันเป็นจริง ในวัย 40 ปี”

จากนั้นเจ้าตัวยังได้พูดไว้ด้วยว่า “ความฝันสมัยเด็ก อยากจะมีรถสปอร์ตสีแดงเปิดประทุนสักคันนะครับ เอาไว้ขับให้ลมตีหน้าเล่นนะครับ ตอนนี้วัย 40 ปี ความฝันของผมเป็นจริงแล้วครับ”
“สปอร์ตเปิดประทุนสีแดงนะครับ เอาไว้ขับเล่นๆ ให้ลมตีหน้า เป็นจริงแล้วครับวันนี้ ไปครับ ไปขับให้ลมตีหน้ากันดีกว่าครับ”
งานนี้ทำเอาแฟนๆ ต่างเข้ามากดไลก์ถูกอกถูกใจกันยกใหญ่ เพราะรถสปอร์ตเปิดประทุนสีแดงของ น้ำ รพีภัทร ไม่เคยทำให้ผิดหวังเลยจริงๆ

Categories: NEWS

ที่ดินมรดก 600 ล้านของ พล.อ.ประยุทธ์ ตอนนี้เป็นอย่างไร

 AREA แถลง ฉบับที่ 365/2562: วันศุกร์ที่ 12 กรกฎาคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            จากข่าวเมื่อปี 2557 (http://bit.ly/1RQgJzj) ที่ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้รับเงินจากบิดา (พ.อ.ประพัฒน์) เป็นเงิน 540 ล้านบาท จากการขายที่ดินถนนบางบอน 3 ในราคา 600 ล้านบาท ขณะนี้ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นอย่างไร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยออกสำรวจประเมินค่าที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งเป็นของ พ.อ.ประพัฒน์ จันทร์โอชา บิดาของ พล.อ.ประยุทธ์ พบว่า ที่ดินดังกล่าวมี 9 โฉนด รวมเป็นขนาด 50 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา ตั้งอยู่ติดถนนบางบอน 3 แขวงและเขตบางบอน กรุงเทพมหานคร

            ขณะนั้นมีการซื้อขายกันในราคา 600 ล้านบาท แต่ ดร.โสภณ ประเมินไว้เป็นเงินประมาณ 550 ล้านบาท ทำให้เห็นได้ชัดเจนว่าการขายในราคา 600 ล้านบาท สอดคล้องกับราคาตลาดที่เป็นไปได้ในพื้นที่นั้นในขณะนั้น โดยอาจสูงกว่าราคาตลาดเล็กน้อย  อย่างไรก็ตามหากประเมินใหม่ในปัจจุบัน ราคาที่ดินจะตกเป็นเงินประมาณ 690 ล้านบาท หรือ

            1. เพิ่มขึ้นจากราคาตลาดที่ประเมินไว้ก่อนหน้านี้ที่ 550 ล้านบาท ถึง 25% หรือ เพิ่มขึ้นปีละ 4.6%

            2. หากพิจารณาในฐานะผู้ซื้อที่ซื้อ ณ ราคา 600 ล้าน ก็เท่ากับเพิ่มขึ้น 15% หรือ เพิ่มขึ้นปีละ 2.83%

            จะเห็นได้ว่าในบริเวณนั้น ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3% ซึ่งก็นับว่าเหมาะสมแล้วกับการเพิ่มขึ้นในอัตราดังกล่าว  แต่หากในอนาคตมีโครงการสาธารณูปโภคเพิ่มเติม ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นมากกว่านี้ การลงทุนซื้อที่ดินแล้วทิ้งไปเฉยๆ ในกรณีนี้จึงนับว่าคุ้มค่า  แต่หากคิดในแง่ของการลงทุนของนักพัฒนาที่ดิน ก็ควรเอาที่ดินแปแลงนี้ไปพัฒนาทันทีเพื่อสร้างรายได้และต่อยอดการพัฒนาในทางอื่นจะดีกว่า

หมายเหตุการณ์สำรวจในครั้งก่อน (http://bit.ly/1RQgJzj)

            อนึ่งที่ดินแปลงนี้มีคลองหนามแดงเป็นอาณาเขตทางทิศเหนือและทิศตะวันออก  ทิศใต้จรดถนนซอยไม่มีชื่อ ส่วนทิศตะวันตกติดถนนบางบอน 3  มีสถานีบริการน้ำมันเอสโซ่อยู่ฝั่งตรงข้ามทางทิศตะวันตก  ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ห่างจากถนนเอกชัยทางทิศใต้ 2 กิโลเมตร และห่างจากใจกลางเมือง หรือ กม.0 ของประเทศไทย คืออนุสาวรีย์ประชาธิปไตย ในเขตพระนคร ทางทิศตะวันออกประมาณ 20 กิโลเมตร  ที่ดินแปลงนี้ถือครองมานานมากกว่า 30 ปีแล้ว

ข้อมูลจากสำนักข่าวอิสรา: http://hilight.kapook.com/view/110610

          ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในเขตผังเมือง ก.4-28 เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมที่มีวัตถุประสงค์เพื่อเกษตรกรรม การสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร ที่ดินประเภทนี้โดยเฉพาะแปลงนี้น่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ดังนี้
          1. การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 100 ตารางวา
          2. การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 100 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร
          3. สำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถว ที่มีพื้นที่ประกอบการไม่เกิน 100 ตารางเมตร
          4. ตลาดที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,500 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร
          สำหรับการใช้ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ ให้เป็นไปดังต่อไปนี้ 
          1. มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 1 : 1 ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตาม อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินของที่ดินแปลงที่เกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 1 : 1
          2. มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบ แต่อัตราส่วนของที่ว่างต้องไม่ต่ำกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตามอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมของที่ดินแปลงที่เกิดจาก การแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบ และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของพื้นที่ว่าง
          3. มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวให้มีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังของอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร และมีที่ว่างด้านข้างของอาคารไม่น้อยกว่าข้างละ 2 เมตร
          4. ให้ดำเนินการได้ในอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร โดยให้วัดจากระดับถนนถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด
          สำหรับราคาที่มีการซื้อขายตามข่าวกล่าวว่าเป็นเงิน 600 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 29,545 บาท หรือไร่ละ 11.818 ล้านบาทนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด ราคาที่ดินแปลงเล็กประมาณ 5-10 ไร่ ติดถนนบางบอน 3 มีราคาตามการสำรวจเบื้องต้นไร่ละ 15-18 ล้านบาท ทั้งนี้หากสมมติให้ที่ดินส่วนด้านหน้า นำไปก่อสร้างเป็นสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า และด้านในก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา จึงอาจกล่าวได้ว่าราคาที่ซื้อขายนี้สอดคล้องกับความเป็นจริง
          อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้ในแง่หนึ่งมีศักยภาพเพิ่มขึ้น เพราะถนนบางบอน 3 ได้ขยายเป็น 4 ช่องทางจราจรแล้ว ทำให้มีความตื่นตัวของการซื้อขายที่ดินมากขึ้น แต่ในทางตรงกันข้าม ผังเมืองที่จำกัดศักยภาพ ทำให้โอกาสการใช้ที่ดินมีจำกัดลง การก่อสร้างอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ที่มีอยู่ทั่วไปในบริเวณนั้น ไม่สามารถก่อสร้างได้อีกต่อไป จึงเหลือเพียงการก่อสร้างสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร บ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา เป็นสำคัญ